주택 3개 이상을 소유하면 실제로 월세를 받지 않아도 세금이 부과됩니다. 이것이 바로 '간주임대료' 과세입니다. 많은 사람이 이 규칙을 모르거나 계산을 잘못해서 의도치 않은 탈세로 적발되기도 합니다. 오늘은 누가 대상인지, 어떻게 계산하는지, 언제 어디서 신고하는지를 정확히 풀어 설명하겠습니다.
한눈에 보기
- 간주임대료 대상: 부부 합산으로 주택 3개 이상 + 보증금·전세금 등 합계 3억원 초과
- 계산식: (보증금 등 – 3억원) × 60% × (1/365 또는 366) × 3.1% – 금융수익(조건부)
- 소형주택 특례: 주거전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하는 2026년 12월 31일까지 주택수에서 제외
- 2천만원 이하도 과세: 2019년 귀속부터 주택임대소득 합계액이 2천만원 이하면 신고 생략 불가
- 홈택스에서 신고 가능: 개인회원 로그인으로 조회·신고, 국세 납부는 공동인증서 필수
기본 개념 — 간주임대료가 뭔가요?
'간주임대료'는 실제 월세 수입이 없어도 세법상 "임대 수입이 있는 것으로 간주"하고 세금을 부과하는 제도입니다. 정부는 주택 3개 이상 소유자의 자산을 활용한 소득이 있다고 보고, 그 자산에서 나올 수 있는 임대료를 추정해 과세합니다.
"전세금만 받았는데 왜 세금이 나와요?"라는 질문이 많은데, 바로 이것이 이유입니다. 보증금, 전세금, 월세 선금 등을 모두 '보증금 등'이라 부르고, 이 금액이 크면 세금을 내야 합니다.
핵심 기준 — 나는 과세 대상일까?
1단계: 주택 수 판정
기준: 부부 합산으로 3개 이상
- 배우자 명의도 모두 포함합니다. (부부 합산)
- 자녀 명의는 포함되지 않습니다.
- 소형주택(주거전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외됩니다.
- 예를 들어, 대형 주택 2개 + 소형주택 2개를 소유하면, 현재는 "2주택 소유자"로 간주되어 간주임대료 대상 제외입니다.
2단계: 보증금 등 합계액 판정
기준: 3억원 초과
- 주택별로 받은 보증금, 전세금, 월세 선금 등을 모두 더합니다.
- 2주택 이상의 보증금을 받은 경우, 보증금이 가장 큰 주택부터 순서대로 3억원을 차감합니다.
- 예: A주택 2.5억원 + B주택 1.5억원 = 4억원
- 먼저 A주택에서 2.5억원을 전부 차감 → 남은 차감액 0.5억원
- B주택 1.5억원 중 0.5억원을 더 차감 → 과세 대상 1억원
3개 이상의 주택을 소유하면서 보증금 등 합계액이 3억원을 초과해야만 간주임대료 과세 대상입니다.
계산 방법 — 얼마나 내야 하나?
간주임대료 계산식 (2025년 귀속)
(보증금 등 – 3억원) × 60% × (1/365 또는 366) × 3.1% – 금융수익
각 항목 설명:
- (보증금 등 – 3억원): 과세 대상 금액
- × 60%: 임대료 인정 비율 (법정)
- × (1/365 또는 366): 보유 기간 일할 계산 (윤년 고려)
- × 3.1%: 2025년 정기예금이자율 (연간율)
- – 금융수익: 장부신고 시에만 차감 (추계신고 시 차감 안 함)
- 금융수익 = 수입이자, 할인료, 배당금 등
구체적 예시
상황 1: 주택 3개, 보증금 합계 4억원, 금융수익 없음, 1년 전체 보유
계산식을 위 공식에 대입하여 자신의 상황에 맞게 계산하시기 바랍니다.
상황 2: 주택 3개, 보증금 합계 4억원, 금융수익 있음, 장부신고, 1년 전체 보유
장부신고 선택 시 금융수익을 차감할 수 있으므로, 홈택스 모의계산 서비스를 이용해 실제 금액을 확인하시기 바랍니다.
신고 방법 — 어디서, 어떻게?
신고 경로: 홈택스
홈택스(정부 국세청 서비스)에서 신고 가능합니다.
- 조회/신고 조회: 개인회원 로그인으로 가능
- 국세 납부: 공동인증서 로그인 필수
신고 기한
신고 기한과 신고 구체적 절차는 국세청 공식 자료에서 확인하시기 바랍니다. 해마다 기한이 변동할 수 있습니다.
신고 전 확인 사항
- 홈택스 모의계산 서비스 이용: 간주임대료 계산과 세액을 미리 확인할 수 있습니다.
- 종합·분리과세 세액 비교: 홈택스에서 제공하는 세액비교 모의계산으로 유리한 과세 방식을 선택하세요.
- 장부신고 vs 추계신고: 금융수익이 있으면 장부신고가 유리할 수 있습니다. 두 방식의 세액을 비교 후 선택하세요.
절약하는 방법 — 실전 팁
Tip 1: 금융수익 활용 (장부신고 시)
실제 정기예금, 펀드, 주식 배당금 등 금융수익이 있다면 장부신고를 선택하세요. 간주임대료에서 차감되어 세부담이 줄어듭니다. (추계신고 시에는 차감 안 함)
Tip 2: 소형주택 보유
주거전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하 소형주택을 소유하면 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외됩니다. 이 기간 내에는 간주임대료 대상 판정이 유리해집니다.
Tip 3: 보증금 구조화
보증금 합계액이 3억원을 초과하지 않도록 보증금·월세를 조정하는 것도 전략입니다. 다만 실제 거래 계약과 세법이 일치해야 하므로 전문가 상담이 필요합니다.
Tip 4: 신고 전 모의계산 필수
홈택스 모의계산으로 장부신고·추계신고 세액을 비교하고, 종합·분리과세 중 유리한 방식을 선택하세요.
자주 하는 실수 — 이것만은 피하세요
- 실수 1: 부부 합산을 놓치고 배우자 명의 주택을 빠뜨림 → 과세 대상 판정 오류
- 실수 2: 소형주택 특례를 적용하지 않고 주택 수를 세움 → 불필요한 과세
- 실수 3: 금융수익 차감 규칙을 혼동해 추계신고에서 차감 시도 → 세무 지적
- 실수 4: 보증금 배분 순서를 무시해 과세 대상을 과다 계산 → 신고 오류
- 실수 5: 임대소득 합계 2천만원 이하라고 신고 생략 → 탈세로 적발 가능
2019년 귀속부터 총수입금액 2천만원 이하도 과세 대상이므로 반드시 신고해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 월세를 안 받고 전세금만 받으면 세금 안 내도 되나요?
A. 아닙니다. 전세금도 '보증금 등'에 포함되고, 주택 3개 이상 + 보증금 합계 3억원 초과면 간주임대료가 발생합니다.
Q. 부부 중 한 명만 주택을 소유하면 어떻게 되나요?
A. 부부 합산입니다. 아내가 주택 2개, 남편이 1개를 소유하면 "부부 합산 3주택"으로 간주되어 간주임대료 대상이 될 수 있습니다.
Q. 간주임대료가 음수(마이너스)가 나올 수 있나요?
A. 장부신고 시 금융수익을 차감할 수 있습니다. 홈택스 모의계산 서비스를 이용해 정확한 계산 결과를 확인하시기 바랍니다.
Q. 소형주택 특례가 언제까지 적용되나요?
A. 소형주택(주거전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하) 특례는 2026년 12월 31일까지만 적용됩니다. 미리 대비하세요.
Q. 홈택스 모의계산이 무조건 정확한가요?
A. 홈택스 모의계산은 입력한 정보를 바탕으로 계산하므로, 입력값이 정확해야 결과도 정확합니다. 보증금, 금융수익, 주택 정보 등을 정확히 입력하고, 의심되는 부분은 국세청에 문의하세요.
신고 준비물 체크리스트
- 소유 주택 전수 확인 (배우자 명의 포함)
- 각 주택별 기준시가 확인 (소형주택 특례 판정용)
- 보증금·전세금·월세 선금 합계액 산출
- 금융수익(이자, 배당금) 자료 수집
- 보유 기간 일수 계산 (연중 매매 시)
- 홈택스 모의계산 결과 확인
- 공동인증서 준비 (신고 및 국세 납부용)
마무리 — 공식 자료 확인이 필수입니다
간주임대료는 주택 소유 형태와 금융 거래 상황마다 계산이 달라집니다. 본 글은 2025년 기준 일반적인 경우를 설명한 것이며, 개인의 구체적 상황, 세법 개정, 연도별 이자율 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
꼭 확인하세요:
- 홈택스 (정부 국세청): 간주임대료 모의계산, 신고
- 국세청 공식 자료: 신고 기한, 신고 방법 상세 절차
- 동사무소 또는 세무사: 개인 상황 상담
세법·요율은 개인 상황과 연도에 따라 다르므로 홈택스·국세청 등 공식 자료로 반드시 확인하세요.
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